Cómo hacer una valoración inmobiliaria, paso a paso

Define la pregunta de valoración

Toda valoración necesita un objeto, un derecho, una finalidad y una fecha. No es lo mismo estimar un valor de mercado para asesorar una compraventa que preparar una pericial o una tasación para una finalidad financiera regulada.

Deja por escrito quién encarga, quién utilizará el informe, qué inmueble y anexos se incluyen, qué fecha se adopta, qué inspección se realizará y qué información queda fuera. Esta ficha inicial evita que el trabajo responda a una pregunta distinta de la solicitada.

Reúne los documentos y separa cada fuente

La Nota Simple informa sobre la finca, los derechos inscritos y sus limitaciones; Catastro aporta identificación, localización, uso, superficies y cartografía dentro de su ámbito. Escritura, planos, licencias, contratos y certificados pueden ser necesarios según el activo y la finalidad.

No fusiones automáticamente datos que parecen equivalentes. Registra el valor original, su fuente, la fecha de consulta y el dato finalmente adoptado. Una discrepancia entre documentos es una cuestión que analizar, no un campo que sobrescribir.

• Encargo, finalidad, fecha y derecho valorado
• Nota Simple o información registral pertinente
• Consulta o certificación catastral y cartografía
• Título, planos, mediciones y documentación técnica disponible
• Contratos, licencias o información urbanística cuando afecten al valor
• Fuentes de mercado con fecha y forma de comprobación

Inspecciona con un guion y registra evidencia

La visita contrasta la identidad y la realidad física: acceso, distribución, superficies comprobables, estado, calidades, orientación, instalaciones, ocupación y anexos. Las fotografías deben demostrar lo observado y no limitarse a decorar el informe.

Distingue observación, declaración de terceros e inferencia técnica. Una fotografía puede apoyar la identificación de acabados o conservación visible, pero no acredita por sí sola una patología, una superficie o la legalidad de una obra.

• Confirma que visitas el inmueble y los anexos correctos
• Fotografía fachada, acceso, estancias, instalaciones y elementos singulares
• Anota reformas, daños visibles, limitaciones de acceso y ocupación
• Relaciona cada observación material con su fotografía o nota
• Separa lo comprobado de lo no comprobado

Reconcilia superficies antes de calcular €/m²

Superficie útil, construida privativa, construida con comunes, catastral y registral no son sinónimos. Construye un cuadro de superficies con concepto y fuente y decide qué magnitud responde al método utilizado.

La base debe mantenerse constante entre inmueble, comparables, tablas y conclusión. Si no es posible normalizarla, declara la limitación y analiza el efecto sobre el valor unitario.

Analiza ubicación, entorno y situación urbanística

Delimita el mercado real del inmueble, no solo un radio sobre el mapa. Barreras físicas, ejes comerciales, servicios, tipología edificatoria, demanda y microzonas pueden pesar más que la distancia lineal.

En paralelo, comprueba el planeamiento y las afecciones que sean relevantes para el activo. Catastro no certifica la legalidad urbanística y un visor municipal puede tener carácter informativo: identifica siempre administración, instrumento, fecha, vigencia y nivel de comprobación.

Elige el método por aplicabilidad, no por comodidad

Comparación, coste, actualización de rentas y residual responden a lógicas y datos diferentes. La Orden ECO/805/2003 regula su aplicación para determinadas finalidades financieras; fuera de ese ámbito sigue siendo imprescindible justificar por qué el enfoque elegido responde al activo y a la evidencia disponible.

Si aplicas varios métodos, no promedies resultados de forma automática. Explica qué mide cada indicación, la calidad de sus datos y el peso que recibe en la conclusión.

Construye una muestra de mercado verificable

Define primero los criterios de búsqueda; después recoge más candidatos de los que previsiblemente utilizarás. Conserva fuente, fecha, precio, superficie, características y evidencia original. Detecta duplicados y separa precio de oferta, negociación y transacción.

Selecciona los comparables que pertenezcan al mismo segmento y cuyo precio pueda interpretarse. Para las finalidades sometidas a la Orden ECO/805/2003, revisa sus requisitos específicos —incluido el mínimo de seis transacciones u ofertas comparables— sin convertir esa cifra en una regla universal para cualquier informe.

Homogeneiza diferencias y examina la dispersión

Ajusta únicamente variables que influyan en ese mercado y cuya dirección y magnitud puedan justificarse. Mantén una convención matemática única y evita corregir dos veces el mismo efecto mediante factores solapados.

Después del cálculo, revisa el conjunto: rango, media, mediana, dispersión, ajustes globales y sensibilidad. Un resultado muy preciso no compensa una muestra débil. Si un testigo sigue siendo incoherente, vuelve a sus datos y a su comparabilidad antes de descartarlo.

Adopta una conclusión, no una cifra automática

La conclusión debe responder a la pregunta inicial e indicar valor, fecha, finalidad, método, moneda e hipótesis relevantes. Explica por qué la evidencia seleccionada recibe más o menos peso y redondea de acuerdo con la precisión real.

Comprueba también anexos, cargas, limitaciones, estado de ocupación y cualquier circunstancia que no haya quedado absorbida por el cálculo. La media de una tabla es un dato; el valor adoptado es una decisión técnica razonada.

Redacta el informe para que el razonamiento pueda reconstruirse

El lector debe poder seguir una cadena clara: encargo, identificación, fuentes, inspección, superficies, mercado, método, cálculos y conclusión. Incluye tablas cuando aclaren relaciones y reserva los anexos para evidencia y detalle, no para ocultar decisiones esenciales.

Diferencia hechos, hipótesis, advertencias y condicionantes. Mantén la misma fecha y las mismas cifras en resumen, cuerpo, tablas y certificado o conclusión.

Revisa, emite y conserva la versión entregada

Antes de emitir, realiza una revisión cruzada de identificadores, superficies, importes, unidades, operaciones, fotografías, fuentes y referencias internas. Verifica que no queden textos de plantilla, campos vacíos ni contradicciones.

Conserva el expediente, las fuentes consultadas y la versión final. Si el informe se modifica, genera una nueva versión y deja claro qué cambió; la trazabilidad protege tanto al destinatario como al profesional.