Qué documentos necesitas para valorar un inmueble

Pide documentación después de definir el encargo

Antes de enviar una lista genérica, define inmueble, anexos, derecho, finalidad, fecha, destinatario e inspección prevista. Esas decisiones determinan si basta una consulta, si se necesita certificación o si son imprescindibles contratos, licencias o planos.

Clasifica cada documento como esencial, condicionado al caso o complementario. Así podrás distinguir una ausencia crítica de una simple mejora de evidencia.

Identificación jurídica y derecho valorado

• Nota Simple o certificación registral cuando proceda
• Escritura, título o documento del derecho valorado
• CRU, Registro, número de finca y cuota
• Identificación jurídica de garajes, trasteros y anexos
• Cargas, servidumbres, usufructos u otras limitaciones relevantes
• Contrato de arrendamiento, cesión u ocupación cuando afecte al encargo

Identificación física, Catastro y superficies

• Referencia catastral y consulta o certificación aplicable
• Cartografía y correspondencia con la finca
• Desglose de construcciones, usos, anexos y comunes
• Planos, proyecto, medición o levantamiento disponible
• Documentación de reformas, ampliaciones o cambios de uso
• Certificados técnicos relevantes para el activo y finalidad

Urbanismo, licencias y situación administrativa

Para suelo, obra, ampliaciones, usos sensibles o inmuebles protegidos puede ser necesario consultar planeamiento, ordenanzas, licencias, disciplina, protección y expedientes. Identifica administración, instrumento, fecha y vigencia.

La ficha catastral no acredita por sí sola legalidad urbanística. Si una comprobación excede el encargo, decláralo y analiza su efecto en el método y la conclusión.

Información económica y de mercado

• Comparables con fuente, fecha, precio y características
• Historial de ofertas o transacciones cuando esté disponible
• Contratos, rentas, gastos, ocupación y duración para activos arrendados
• Módulos y presupuestos para el método del coste
• Estudios, plazos, costes y ventas previstos para escenarios residuales
• Impuestos o gastos solo cuando correspondan al tipo de valor y método

Utiliza una matriz de documentos y datos

Cuando dos fuentes no coinciden, conserva ambas

Localiza el dato exacto, el concepto y la fecha. Comprueba si se refieren al mismo inmueble y si existe reforma, anexo, elemento común, descripción histórica o simple diferencia de medición.

Registra el dato adoptado y el motivo. Valorar no corrige automáticamente Catastro o Registro; una regularización sigue su propio procedimiento.

Decide si la falta es subsanable, limitación o impedimento

No toda ausencia tiene el mismo efecto. Puede solicitarse un documento, realizarse una medición, formularse una hipótesis explícita, introducirse una advertencia o, si la identificación o el cálculo no son fiables, detener el trabajo.

La decisión depende de la finalidad y el marco. Nunca ocultes la falta sustituyendo un dato desconocido por otro de distinta naturaleza.

Nombra, fecha y versiona la evidencia

• Nombre inequívoco de documento e inmueble
• Fecha de emisión y fecha de consulta
• Origen o persona que lo facilita
• CSV, referencia o URL cuando exista
• Estado de revisión y dato extraído
• Versión utilizada en el informe final