En pocas palabras
Respuesta breve: Cómo seleccionar comparables inmobiliarios
Seleccionar comparables es filtrar evidencia por pertenencia al mismo mercado y por fiabilidad. La cercanía geográfica ayuda, pero no reemplaza la similitud económica ni la trazabilidad.
Define el mercado en el que competiría el inmueble
Delimita una zona económicamente homogénea, no solo una distancia. Considera barreras, centralidad, servicios, calidad urbana, tipología dominante y perfil de demanda.
Describe también uso, subtipo, rango de superficie, antigüedad, calidad y estado. El comparable debe ser una alternativa razonable para el mismo comprador o usuario en la fecha de valoración.
Separa criterios excluyentes de variables ajustables
Un uso distinto, una ubicación en otro mercado o una fuente imposible de interpretar pueden excluir. Diferencias moderadas de planta, superficie o conservación pueden ser ajustables si existe evidencia para hacerlo.
Esta separación evita intentar “arreglar” con coeficientes un inmueble que nunca fue comparable.
| Criterio | Suele ser excluyente cuando… | Puede ser ajustable cuando… |
|---|---|---|
| Uso y tipología | Responde a otra demanda | Es una variante del mismo producto |
| Ubicación | Pertenece a otra microzona o accesibilidad | La diferencia local puede medirse |
| Fecha | Representa otra fase de mercado | Existe evidencia temporal suficiente |
| Superficie | Cambia el segmento de demanda | Permite estudiar el efecto tamaño |
| Estado | Implica producto o inversión radicalmente distintos | Puede describirse y cuantificarse con prudencia |
Puntúa la calidad de la fuente por separado
Registra si el precio es oferta, negociación o transacción; quién lo aporta; cuándo se observó; y qué características pueden comprobarse. Conserva URL, captura o documento y fecha.
No conviertas la ausencia de dirección exacta o superficie verificada en una certeza. El comparable puede mantenerse como candidato con menor confianza o descartarse si esa incertidumbre impide situarlo en el mercado.
Detecta duplicados y anuncios reeditados
Compara fotografías, distribución, superficie, planta, texto, agencia, precio y fecha. Un inmueble republicado con otra referencia puede parecer una nueva observación y sesgar la muestra.
Agrupa versiones del mismo inmueble, conserva el historial de precios si es útil y utiliza una sola observación independiente en la muestra final.
Evalúa cada candidato con una ficha consistente
| Dimensión | Pregunta | Resultado |
|---|---|---|
| Mercado | ¿Compite en la misma microzona y segmento? | Sí / Dudoso / No |
| Similitud | ¿Las diferencias principales son ajustables? | Alta / Media / Baja |
| Fuente | ¿Precio, fecha y procedencia son verificables? | Alta / Media / Baja |
| Datos | ¿Conozco superficie, estado y anexos? | Completos / Parciales / Insuficientes |
| Independencia | ¿No duplica otro anuncio? | Confirmada / Por revisar |
| Decisión | ¿Entra en la homogeneización? | Aceptar / Reserva / Descartar |
Busca una muestra suficiente sin añadir ruido
Recoge candidatos amplios y aplica los filtros de forma consistente. Una muestra final debe representar el mercado y permitir contrastar resultados, no cubrir una cuota a base de observaciones débiles.
En ámbitos regulados comprueba el mínimo y requisitos aplicables. Fuera de ellos, documenta por qué el número y diversidad de testigos resultan suficientes para el encargo.
Conserva el motivo de cada descarte
- Fuera del mercado o tipología relevante
- Duplicado de otra observación
- Precio o fecha no interpretables
- Superficie incompatible o desconocida
- Estado, ocupación o anexos esenciales sin datos
- Condición especial de venta no normalizable
- Ajustes previsiblemente extremos o sin evidencia
Cierra la selección con un control de coherencia
Revisa que todos los testigos utilizan campos comparables, que no faltan fuentes y que los criterios de aceptación son los mismos. Ordena por similitud y fiabilidad, no por el precio que más se acerca a la conclusión esperada.
Solo entonces define variables de homogeneización. La selección responde “qué evidencia entra”; la homogeneización responde “cómo se analizan sus diferencias”.
Preguntas frecuentes
Respuestas sobre cómo seleccionar comparables que realmente sostengan una valoración
¿El comparable más cercano es siempre el mejor?
No. Debe pertenecer al mismo mercado y ser semejante en variables que influyen en la demanda. Una barrera urbana o un cambio de tipología puede importar más que cien metros.
¿Cuántos candidatos conviene recopilar?
Los suficientes para poder depurar y formar una muestra final sólida. El número depende del mercado y del marco; la calidad no puede sustituirse con volumen.
¿Puedo usar un comparable sin dirección exacta?
Solo si la localización disponible permite asignarlo con suficiente fiabilidad al mercado relevante. Si no, debe quedar como dato de menor confianza o descartarse.
¿Se descarta siempre el precio más alto o más bajo?
No. Primero se investiga si existe error, duplicidad, condición especial, diferencia de producto o evidencia válida. Ser extremo no es por sí solo un motivo de descarte.
¿EasyTas decide qué testigos entran?
No. Automatiza la extracción y organización de datos; el profesional selecciona y documenta el criterio.
- BOE — Orden ECO/805/2003, texto consolidado Consultada el 20 de agosto de 2026
- Asociación Española de Análisis de Valor — Trabajo con testigos o comparables Consultada el 20 de agosto de 2026
- Asociación Española de Análisis de Valor — Guía de buenas prácticas del método de comparación Consultada el 20 de agosto de 2026
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