En pocas palabras
Respuesta breve: Método del coste
El método del coste estima el reemplazamiento separando terreno, edificación y gastos necesarios; el valor neto incorpora la depreciación física y funcional que corresponda.
Qué calcula y cuándo se estudia
La Orden ECO/805/2003 aplica el método del coste a edificios y elementos de edificios en proyecto, construcción, rehabilitación o terminados. El método obtiene un valor de reemplazamiento bruto o neto.
Puede ser útil para descomponer el activo, analizar edificaciones singulares o contrastar otros enfoques. No debe presentarse automáticamente como valor de mercado: coste y comportamiento de compradores responden a lógicas distintas.
Del reemplazamiento bruto al neto
En el marco de la Orden ECO, el valor de reemplazamiento bruto suma valor del terreno, coste de edificación u obras de rehabilitación y gastos necesarios. El neto resta la depreciación física y funcional del edificio terminado.
La operación solo es revisable si cada partida mantiene unidad, superficie, fecha, fuente, impuestos y alcance.
| Magnitud | Componentes | Pregunta de control |
|---|---|---|
| Reemplazamiento bruto | Terreno + edificación/rehabilitación + gastos necesarios | ¿Cada componente está valorado a la fecha y sin duplicidades? |
| Reemplazamiento neto | Bruto − depreciación física − depreciación funcional | ¿La depreciación afecta a la base correcta y está justificada? |
Valora el terreno por separado
El suelo no es una partida de obra y no se deprecia como la edificación. Identifica el método con el que se obtiene su valor, el aprovechamiento o situación considerados y la fecha.
En inmuebles con división horizontal, derechos complejos o escasa evidencia directa, explica cómo se atribuye la participación de suelo al elemento valorado.
Normaliza módulos de construcción y alcance
Comprueba si el módulo corresponde a ejecución material, contrata u otro nivel; si incluye honorarios, licencias, impuestos, urbanización, demoliciones o instalaciones especiales; y si se expresa por la misma superficie utilizada en el cálculo.
Ajusta tipología, calidad, ubicación y fecha de forma sustentada. Multiplicar un módulo genérico por metros sin leer su definición puede omitir o duplicar importes.
Incluye gastos necesarios sin duplicarlos
La Orden ECO cita, entre otros, impuestos no recuperables y aranceles necesarios, honorarios técnicos, licencias y tasas, seguros obligatorios, administración del promotor y estudios necesarios. También establece exclusiones específicas como beneficio del promotor y gastos financieros o de comercialización dentro de este cálculo.
La composición depende de la fuente y del marco. Antes de añadir porcentajes, marca qué conceptos ya incluye el módulo de construcción.
| Partida | Tratamiento de control |
|---|---|
| Honorarios y dirección | Confirmar si ya están incluidos |
| Licencias y tasas | Aplicar base y fecha correctas |
| Impuestos no recuperables | Distinguirlos de impuestos recuperables |
| Seguros y estudios necesarios | Incluir cuando proceda y documentar |
| Beneficio, financiación y comercialización | No tratarlos como gastos necesarios en el cálculo ECO del reemplazamiento bruto |
Diferencia depreciación física y funcional
La depreciación física refleja pérdida por edad, vida útil, estado y conservación. La funcional analiza inadecuación de diseño, instalaciones, distribución o prestaciones frente a las exigencias actuales, cuando sea relevante.
Una reforma parcial no reinicia automáticamente la edad del edificio. Puede ser necesario considerar edades efectivas o componentes con vidas distintas y explicar el procedimiento.
Cálculo simplificado de reemplazamiento bruto y neto
Supón un valor de terreno de 120.000 €, un coste de edificación actualizado de 180.000 € y 25.000 € de gastos necesarios no incluidos en el módulo. El reemplazamiento bruto sería 325.000 €.
Si el análisis técnico estima 30.000 € de depreciación física y 6.000 € de depreciación funcional sobre los componentes correspondientes, el reemplazamiento neto ilustrativo sería 289.000 €.
| Componente | Importe |
|---|---|
| Terreno | 120.000 € |
| Edificación | 180.000 € |
| Gastos necesarios | 25.000 € |
| Valor de reemplazamiento bruto | 325.000 € |
| Depreciación física y funcional | −36.000 € |
| Valor de reemplazamiento neto | 289.000 € |
Prueba la sensibilidad antes de adoptar
Comprueba cómo cambia el resultado al variar el módulo, la superficie, los gastos y la depreciación dentro de rangos defendibles. Los componentes que dominan la variación necesitan mejor evidencia.
Contrasta el resultado con mercado y realidad física. Una diferencia amplia puede revelar obsolescencia no capturada, módulo inadecuado, suelo mal estimado o una divergencia real entre coste y mercado.
Documenta una operación que otro técnico pueda repetir
- Valor y método del terreno
- Superficie y unidad de cada módulo
- Fuente, fecha y alcance del coste
- Gastos incluidos y excluidos
- Base y procedimiento de depreciación
- Hipótesis, redondeos y sensibilidad
- Reconciliación con otras evidencias
Preguntas frecuentes
Respuestas sobre método del coste inmobiliario, componente a componente
¿Coste y valor de mercado son lo mismo?
No. El coste estima reemplazamiento según sus componentes; el valor de mercado depende del comportamiento del mercado bajo una definición y fecha concretas.
¿Qué diferencia hay entre valor de reemplazamiento bruto y neto?
El bruto suma terreno, edificación u obras y gastos necesarios; el neto descuenta la depreciación física y funcional que corresponda.
¿Se deprecia el terreno?
No se trata como la edificación dentro de este cálculo. El suelo se valora como componente separado; las circunstancias que afecten a su valor se analizan mediante el método adecuado.
¿La depreciación se calcula solo con la antigüedad?
No. Vida útil, conservación, reformas y obsolescencia funcional pueden ser relevantes. El procedimiento debe justificarse.
¿Qué módulo de construcción debe utilizarse?
Uno compatible con tipología, calidad, ubicación, fecha, superficie y alcance. Debe comprobarse qué partidas incluye antes de añadir gastos.
- BOE — Orden ECO/805/2003, texto consolidado Consultada el 20 de agosto de 2026
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