En pocas palabras
Respuesta breve: Depreciación en el método del coste
Depreciar no es aplicar un porcentaje por año: exige definir base, causa, método, evidencia y coherencia con el estado real.
Define qué importe se deprecia
Identifica coste de construcción, partidas incluidas, gastos y fecha. No apliques un porcentaje a terreno o conceptos que no correspondan sin una justificación específica.
Si el módulo ya refleja condición o antigüedad, revisa que la depreciación posterior no duplique el mismo efecto.
Distingue deterioro, edad y obsolescencia
El deterioro físico se relaciona con desgaste y conservación; la obsolescencia funcional con pérdida de adecuación o utilidad. Factores externos pueden afectar al valor, pero no deben confundirse automáticamente con desgaste constructivo.
Describe hechos observables y limita inferencias cuando la inspección no permite diagnosticar una causa.
Antigüedad efectiva y vida útil necesitan evidencia
La fecha original de construcción no resume reformas, mantenimiento ni sustitución de instalaciones. Una rehabilitación puede alterar la edad efectiva de algunos componentes sin reiniciar todo el edificio.
Documenta fuente de vida útil y explica si trabajas con un único horizonte o con componentes diferenciados.
Muestra fórmula, hipótesis y sensibilidad
Indica método de depreciación, variables, unidades, redondeos y resultado bruto y neto. Si una pequeña variación de vida útil cambia mucho el valor, muestra esa sensibilidad.
Evita decimales que transmitan una precisión superior a la calidad de la inspección y de las fuentes.
Contrasta el resultado con el inmueble
Pregunta si el coste neto representa razonablemente condición y utilidad. Compara con mercado u otros enfoques cuando proceda y explica diferencias.
Mantén fotografías, descripción del estado y cálculo alineados: un informe no debe describir conservación buena y aplicar una depreciación severa sin explicación.
Preguntas frecuentes
Respuestas sobre depreciación en el método del coste
¿Existe una tabla universal de depreciación?
No para todos los inmuebles y finalidades. Cualquier tabla necesita fuente, alcance y contraste con el estado real.
¿La antigüedad determina por sí sola el porcentaje?
No. Conservación, reformas, vida útil y obsolescencia también pueden ser relevantes.
¿Se deprecia el suelo?
No debe mezclarse automáticamente con la depreciación de la construcción; cada componente requiere su tratamiento.
- BOE — Orden ECO/805/2003, texto consolidado Consultada el 15 de agosto de 2026
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